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從2015年開始，南京城商業(yè)發(fā)展在原有基礎上不斷拔高，《南京市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2015-2030年）》顯示，未來南京將形成新街口、江北（六合、橋北）、河西（奧體、新江東）、和城南（南站）4個市級商業(yè)中心。

隨著各個區(qū)域商業(yè)地產的爭相發(fā)展，如今南京商業(yè)發(fā)展不僅是氛圍上的日漸濃厚，在商業(yè)格局上也逐漸向外圍發(fā)展，商圈多元化發(fā)展勢不可擋！

注：本文各項【購物中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)】，均以商業(yè)面積3萬㎡及以上的購物中心為統(tǒng)計標準

一、2017年南京商業(yè)整體情況

截至2017年11月，南京購物中心存量超607.3萬㎡，未來3年預計新增供應近321萬㎡；截至2017年3季度，南京購物中心空置率達6%，首層平均租金約470.3元/㎡/月。

1、南京零售消費：每年增速保持10%以上

2013-2017年前三季度，南京社會消費品零售總額每年保持10%以上的增速， 其中在2017年前三季度，南京社會消費品零售總額達4090.86億元，同比增長10.5%，在江蘇省保持首位，零售消費力度強勁。

2、南京購物中心存量/增量：總存量達607.3萬㎡，未來3年預計新增321萬㎡

在2010年以前，南京僅有9個購物中心，此后逐漸進入購物中心“熱開發(fā)”時期，到2014-2017年每年均新增購物中心超10個。截至2017年11月，南京購物中心總存量達607.3萬㎡，年均增速達30%，70多個購物中心遍布了南京20多個商圈。

從已開業(yè)購物中心商圈分布來看，南京新街口、江寧、夫子廟商圈的項目相對集中，而郊區(qū)購物中心則相對偏少，這就導致了部分商圈城市綜合體數(shù)量過剩，競爭激烈。與此同時，部分遠郊區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營較為不理想。

未來3年預計將有29個購物中心入市，新增商業(yè)面積總計約321萬㎡。

3、南京購物中心租金：購物中心首層平均租金達470.3元/㎡/月

2017年第3季度，南京購物中心首層平均租金與2季度相比，受優(yōu)質項目的推動（如南京艾尚天地B座、南京雨花客廳E-park等），3季度租金環(huán)比上漲了1.79%，首層租金達470.3元/㎡/月。

4、南京購物中心空置率：購物中心平均空置率達6%

截至2017年3季度，南京購物中心平均空置率達6%，與上半年持平。

5、南京購物中心體量：主要集中在3-5萬㎡，占比達42%

目前南京購物中心較為偏向“小而美”的精品型， 已開業(yè)購物中心的商業(yè)規(guī)模主要集中在3-5萬㎡，占比達42%；其次為5-10萬㎡，占比達38%；超過15萬㎡的較大體量項目較少。

6、南京商圈格局：裂變式發(fā)展，“多商圈”化勢不可擋

自2015年南京新的商業(yè)中心崛起，從一開始僅有的新街口核心商圈，慢慢擴展到新街口、湖南路和夫子廟等商圈并存，再衍生至現(xiàn)如今的河西新城、江北新城、百家湖等商業(yè)中心，商業(yè)迅速提檔升級，區(qū)域商圈格局不斷提升。

目前南京商圈主要有：

·城市級商圈：新街口商圈；

·區(qū)域級商圈：夫子廟商圈、湖南路商圈、新江東商圈、百家湖商圈、奧體商圈、橋北商圈、下關商圈、仙林商圈、六合商圈、燕邁商圈、浦口商圈、中央門商圈、大學城商圈、南站商圈等。

未來，南京除了進一步提升新街口商圈的知名度和影響力，還要強化河西（奧體、新江東）、仙林、百家湖等新興商圈的功能積聚、業(yè)態(tài)互補、資源整合，同時加快江北新區(qū)、南部新城商圈的培育，“多商圈”化發(fā)展已勢不可擋。

二、南京成熟商圈解讀：新街口、湖南路、夫子廟

1、新街口商圈：被譽為“中華第一商圈”

南京新街口被譽為“中華第一商圈”，這里匯聚著近百家世界五百強分支機構，商貿集中度超過北京王府井、上海徐家匯并翹首中國，為中國商貿密集度最高的地區(qū)。

商圈核心區(qū)面積不到1平方公里，分屬玄武、秦淮、鼓樓三區(qū)，在2017年日均客流量超55萬人次，節(jié)假日最高客流量曾高達150萬人次。但近年來隨著城市商業(yè)迅速發(fā)展，新街口輻射半徑呈縮小趨勢，由原先200公里縮至不足60公里。

從商圈購物中心體量、客流量、業(yè)態(tài)多元化、租金（專題閱讀）等方面來說，新街口一直是南京商圈名副其實的頭把交椅。

目前已聚集德基廣場、中央商場、金鷹新街口店、南京新百、南京1912、新世界百貨等一大批知名百貨和購物中心，其中僅銷售業(yè)績30億元以上的主力店王就達4家。

商圈購物中心業(yè)態(tài)結構：根據(jù)新街口已開業(yè)購物中心業(yè)態(tài)占比來看，其零售占78%、餐飲占12.6%、兒童親子占4.6%，生活服務占4.1%，休閑娛樂占0.6%；

整體來看，商圈內購物中心零售占絕對主體，其零售勢力在國內一二線城市中堪為表率，年銷售額超過300億元。

商圈購物中心存量及增量：截至2017年11月，新街口商圈購物中心總存量達80.8萬㎡，接下來僅有5萬㎡的南京中南魔力月光MALL在2018年計劃入市。

商圈購物中心平均租金及空置率：截至2017年3季度，新街口商圈購物中心首層平均租金達1001元/㎡/月，空置率達2.2%。

南京德基廣場

南京德基廣場共分三期開發(fā)，一、二期分別已在2006年、2012年開業(yè)，是集商業(yè)、商務、酒店于一體的城市綜合體，客群以具有一定消費能力的中青年家庭和情侶為主。

其銷售業(yè)績常年穩(wěn)居華東地區(qū)業(yè)績TOP1，2016年全年銷售額高達76億元，僅次于北京SKP，超過上海IFC國金中心，是上海恒隆廣場年銷售額的兩倍。

德基廣場一層、二層匯聚了世界90%的一線奢侈品品牌，主要以國際一線奢侈品牌吸引市內高端消費人群；同時也是國際一線品牌開設旗艦店和門店、展示品牌的首選之地。

除了強勁的高端零售消費外，其負一樓的快時尚服飾、各式餐廳常年人頭攢動，同時7、8樓的餐飲店也是南京人排隊的主力店。

整體來看，南京德基廣場海量銷售額，歸根結底得益于其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢——地處富庶之地、土豪多多，而蘇皖地區(qū)又獨此一家奢侈品超高端商場，也是南京奢侈品牌最集中的商場，相對于北京、上海等一線城市而言，其國際一線品牌的集中度更高。

2、夫子廟商圈：集歷史文化于一體的老字號商圈

南京夫子廟商圈位于地鐵三山街站一帶，作為一個集歷史文化于一體的老字號商圈，夫子廟商圈在南京人的心中有著非比尋常的地位，其也是現(xiàn)代時尚與歷史文化融合的商業(yè)典范。